Haus kaufen ohne Risiko
Der Hauskauf rückt in greifbare Nähe. Neben der Wunsch-Immobilie will auch der Kaufvertrag genau geprüft sein, egal, ob Sie Bauland, ein gebrauchtes Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein nagelneues Fertighaus in Deutschland erwerben möchten.
Sie haben einen Makler beauftragt? Gute Makler werden u. a. dafür
bezahlt, Sie so zu beraten, dass Sie Fehler beim Immobilienkauf vermeiden.
Finanzierende Banken verlangen nun ein Wertgutachten. Bevor ein Sachverständiger
den Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie ermittelt, sollten Sie zunächst eine kosten-freie
Richtpreisauskunft bei Ihrem zuständigen Gutachterausschuss einholen.
Immobilien kaufen - ohne Notar geht es nicht
Im Grundbuchblatt sind die grundstücksrelevanten Rechtsvorgänge verzeichnet. Das Bestandsverzeichnis informiert den Käufer über Wirtschaftsart, Größe und Lage. Unter Abteilung I werden die Eigentümer, unter II Belastungen wie Wegerechte aufgeführt. Abteilung III vermerkt Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschuld. Im Grundbuch rot Markiertes können Sie getrost als gelöscht betrachten.
Das Prüfen des Grundbuchs obliegt dem Notar: Ohne ihn kommt in Deutschland kein Immobilien Kaufvertrag zustande. Entsprechend ist der Notar verpflichtet, den Käufer in spe über alle Details aufzuklären. Nehmen Sie beim Hauskauf zur Sicherheit selbst Einblick in Baulastenverzeichnis und Bebauungsplan (im Bauamt): Bestehen Baulasten? Ist die Bebauungsgenehmigung vorhanden? Wie ist es um die Erschließung bestellt?
Rechtlich betrachtet wird beim Immobilienkauf nur der Grund, auf dem sie steht, erworben: Vertragsrechtlich ist ein Gebäude immanenter Teil des Grundstücks. Gerade deshalb ist eine akribische Auflistung aller (beweglichen wie unbeweglichen) Kaufgegenstände wichtig.
Den Immobilien Kaufpreis begleichen – Eile mit Weile
Jeder, dem Leistung versprochen wurde, erwartet zu Recht die exakte Einhaltung dieser Zusagen. Zahlen Sie, wenn Sie ein Haus kaufen, erst nach Erteilung aller Genehmigungen und Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist eine Eigentumsvormerkung, die das Grundstück offiziell und exklusiv für Sie reserviert.
Des Weiteren müssen Unterlagen zu Löschung von Grundschuld und Hypothek vorliegen. Kompliziert? Um all dies kümmert sich Ihr Notar. Sind die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, erfahren Sie dies als Erster: Jetzt erst dürfen Sie zur Tat schreiten und das Geld (Euro) zahlen.
Eigentumswohnung kaufen - Tipps
Falls Sie erwägen, eine vermietete Eigentums-Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, sollten Sie dringend Folgendes beachten: Genaue Kenntnis des Mietvertrags mit potentiellen Vorkaufsrechten des Mieters ist hier zwingend. Denn erfährt der Mieter vom notariellen Kaufvertrag, kann er über eine einfache schriftliche Mitteilung an Verkäufer oder den Notar sein ureigenes Interesse am Kauf seiner Wohnung bekunden. Schon ist der Kaufvertrag (zu den ursprünglichen Bedingungen) zustande gekommen - und zwar ohne jede notarielle Beurkundung. Sind Sie Mieter der Wohnung, sollten im Vorab bedenken, dass Sie sich hier unter Umständen rechtlich bindend festlegen.
Der Kaufvertrag für Immobilien ist unter Dach und Fach
Tipps - Clever gedacht: Bei Bankfinanzierung überweist Ihr Kreditinstitut das Darlehen auf ein so genanntes Notaranderkonto. Der Verkäufer der Immobilie erhält sein Geld erst dann, wenn Sicherheiten bzw. Grundschuld bestellt sind. Dazu ist eine notariell beglaubigte Erklärung des Käufers nötig. Anschließend erscheint die Grundschuld im Grundbuch.
Mit Begleichung des vollständigen Kaufpreises gehen Lasten, Besitz und Nutzungen auf den neuen Eigentümer über und dieser wird im Grundbuch (auf Antrag des Notars) fest vermerkt.
Sie sehen – der Notar ist beim Immobilienkauf immer dabei. Und nicht nur zu Neutralität, sondern ebenso zur Information und Wahrung der Interessen beider Vertragsparteien verpflichtet. Gut, wenn Sie für den Haus-Kauf einen Notar Ihres Vertrauens beauftragen. In manchen Fällen wird der Verkäufer auf seinem persönlichen Notar bestehen – ziehen Sie dann zur Vertragsprüfung besser einen Fachanwalt hinzu.
Wer trägt welche Kosten beim Immobilienkauf?
Kaufvertrag, Grunderwerbssteuer und Grundbuchamt gegen im Allgemeinen zu Lasten des Käufers, Löschungen im Grundbuch sind Sache des Immobilien Verkäufers. Notarsgebühren richten sich nach der Kaufpreishöhe und sind nicht verhandelbar: Die notarielle Gebührenordnung legt jede Einzelheit auf den Euro-Cent genau fest. Nur Posten wie Schreibgebühren und Auslagen sind flexibel, außerdem kommt Mehrwertsteuer hinzu.
Generell sind vom Käufer, orientiert am Kaufpreis, in zwei bis vier Wochen nach Vertragsschluss zu bezahlen:
- Immobilien-Kaufpreis
- Notarkosten (1 bis 2 Prozent),
- 3,5 % Grunderwerbssteuer,
- 0,5 Prozent Grundbucheintragung (Teil der Notars-Kosten),
- evtl. Maklergebühren von 3 bis 6,9 % je nach Region,
- ggf. Verwaltergenehmigung (0,2 Prozent).
Immobilie kaufen - Haftung ausgeschlossen?
Kenntnis der Haftungsregularien verhindert manch böses Erwachen beim Immobilienkauf: Bei neuen Immobilien ist ein Ausschluss der Gewährleistung rechtlich unwirksam. Als neu gelten alle Immobilien, deren Gebäude beim Kauf jünger als ein Jahr sind, während bei gebrauchten Objekten ein Ausschluss der Haftung durchaus üblich ist. Der frühere Eigentümer hat Mängel Ihres vermeintlichen Traumhauses arglistig verschwiegen? In diesem Fall kommen Verkäufer gebrauchter Immobilien um eine Haftung nicht mehr herum.