Baufinanzierung mit Eigenkapital
Je mehr eigene Geld-Mittel in die Finanzierung der Immobilie einfließen, desto weniger muss für Kredit-Tilgung und Zinsen aufgebracht werden. Bei Bereitstellung eines Baudarlehens erwarten die meisten Banken ohnehin ein Eigenkapital Volumen zwischen 20 und 30 Prozent.
Ein Haus, dessen Finanzierung (Nebenkosten wie Notarsgebühren etc. noch nicht eingerechnet) mit 200.000 Euro zu Buche schlägt, verfügt über einen Beleihungswert von 160.000 Euro, seine Beleihungsgrenze (80 Prozent des Beleihungswertes) liegt insofern bei 128.000 Euro. Als Eigenkapital sind demzufolge noch 72.000 Euro aufzubringen.
Bei Hypothekenbanken liegen Beleihungsgrenzen für die Immobilie oft noch darunter, der Eigenkapital Anteil entsprechend höher. Und wirklich attraktive Angebote für Darlehen-Zinsen erhalten Sie bei Beleihungsgrenzen von 60 Prozent (mit Eigenkapital zwischen 49 und 57 Prozent). Grundsätzlich gilt also: Je dicker die Eigenkapitaldecke, desto besser für die Baufinanzierung.
Was gilt als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen Spar- und zuteilungsreife Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, festverzinsliche Wertpapiere und Festgelder sowie Bargeld, Sammlungen, Gold und sogar Edelsteine. Börsenschwankungen unterworfene Aktien und Anteile finden weniger Akzeptanz, vor Darlehensbewilligung einlösbare Erbschaftsansprüche an Immobilien dagegen sehr wohl.
Auch bezahlte Grundstücke, Baumaterial und vergütete Architektenleistungen sowie Arbeitgeber-Darlehen und öffentliche Fördergelder, aber auch handwerkliche Eigenleistungen verdienen die Bezeichnung Eigenkapital: Durch den Bauherren selbst erbrachte Arbeiten wie Fliesen legen oder Anbringen von Holzverkleidungen - die so genannte „Muskelhypothek“ - werden als Eigenkapital zur Baufinanzierung angerechnet.
Nicht sparen sollten Sie bei gewohntem Lebensunterhalt. Sonderzahlungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld gehören zu den Sicherheitsreserven für den Fall unvorhergesehener Ausgaben und Engpässe: Andernfalls droht weitere Verschuldung.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Einige Banken finanzieren jedoch den vollen Kaufpreis inklusive Nebenkosten (Vollfinanzierung). Nur dann, wenn Sie einen sicheren Job und ein exzellentes Einkommen Ihr eigen nennen, sollten Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erwägen. Dass letzterer Personenkreis kaum Adressat einer riskanten Vollfinanzierung ist, liegt in der Natur der Sache.
Alle anderen, die sich zu derart Immobilien Finanzierung entschließen, sollten folgende Aspekte beachten: eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet deutlich höhere Belastung an Zinsen. Angesprochen werden oft junge Familien ohne Ansparkapital, deren Mitglieder durchschnittlich bis gut verdienen und aktuell günstige Immobilien-Preise nutzen möchten.
Während der Zinsbindung zahlen Darlehensnehmer konstante Raten, bestehend aus Zinsanteil und anfänglich möglichst hohem Tilgungsanteil. Letzterer senkt die Schuld, damit der Zinsanteil mit der Laufzeit abnimmt und die Restsumme vom Darlehen gegen Laufzeitende immer schneller sinkt. (Die jährliche Summe aus Zinsen und Tilgung pro Jahr ist auch als Annuität bekannt). Schreiben Sie in einer Niedrigzinsphase den Zins mindestens für zehn bis fünfzehn Jahre fest – besser, als nach kurzer Zinsbindung einem anschließenden Zinshoch zu erliegen.