Baufinanzierung mittels Lebensversicherung
Eine Baufinanzierung über eine Lebensversicherung ist für Bauherren und Käufer mit hohem Steuersatz geeignet, die nicht vorhaben, Ihr Objekt selbst zu bewohnen. Dennoch wird dieses Modell der Immobilien Finanzierung vielen Kunden von Banken angeboten, die über eine zu geringe Eigenkapitaldecke verfügen.
Steuerlich ist bei einer Baufinanzierung über eine Lebensversicherung zu beachten:
- beim Verkauf der Immobilie innerhalb eines Jahres müssen abgeschriebene Steuervorteile zurückgegeben und nachversteuert werden,
- nur mindestens fünf Jahre lang gezahlte Beiträge sind steuerfrei, darunter Liegendes ist nachzuversteuern,
- überwiesene Darlehensbeträge sind innerhalb von 30 Tagen für bauliche Zwecke zu verwenden,
- Renovierungs- und Notarkosten, die bei Grundschuldbestellung anfallen, können nicht geltend gemacht werden.
Fragen Sie Ihren Steuerberater (Ratgeber), wie hoch die Gesamtsumme ist, die Sie von Ihren Darlehenskosten im Rahmen der Laufzeit abziehen können.
Ähnlich einem Bauspar-Sofort-Darlehen läuft dieses Modell der Finanzierung über zwei Konten. Neben der Prämie in voller Höhe zahlt der Käufer Zinsen für die Vorabausschüttung aus der Lebensversicherung. Ist das Darlehen einmal ausgezahlt, fallen lediglich Zinsen für das Darlehen an, die geringer als übliche Hypotheken-Zinsen ausfallen. Die Tilgung selbst ist immer endfällig.
Weshalb keine Tilgung? Parallel dazu wird der Kredit über die Kapitallebensversicherung abgesichert: Monatlich sind feste Sparraten einzubringen und wiederum an die Versicherung / Banken abzutreten. Da verwundert es kaum, dass Versicherungen Erträge als positiv herausstellen und mit hohen Guthabenzinsen und Prämien (online) werben. Zum Ende der Laufzeit soll das Darlehen dann endfällig und komplett abgelöst werden und sogar eine Überschussbeteiligung aus der Lebensversicherung winken.
Aufgepasst: Um den Effektivzins zu berechnen, müssen Guthabenszins verglichen mit den Darlehenszinsen betrachtet werden. Nur so lassen sich Angebote dieser Art der Immobilien Finanzierung effizient vergleichen. Zahlen Sie Ihren Kredit mit einem Effektivzins von 6 Prozent ab und bekommen 4 Prozent Guthabenszinsen für die Lebensversicherung, müssen Sie mit einem Effektivzins von 6,98 Prozent kalkulieren. Vergessen Sie auch nicht, Nebenkosten wie Bearbeitungs- und Abschlussgebühren einzubeziehen.
Finanzierung über Lebensversicherung - die Vor- u. Nachteile
Vorteil der Lebensversicherung: Im unerwarteten Todesfall wird der Versicherungsbetrag (um 60 Prozent der Versicherungssumme) steuerfrei an die Hinterbliebenen ausbezahlt. In einer Niedrigzinsphase ist allerdings zu überlegen, ob sich eine Restschuldversicherung plus Hypothekendarlehen hier nicht als günstiger erweist.
Die Nachteile dieses Modells der Baufinanzierung sind nicht von der Hand zu weisen: Was passiert, wenn Niedrigzinsphasen die Versicherung zwingen, die Prämienvoraussage nach unten zu korrigieren? Kann das Darlehen nicht in vollem Umfang getilgt werden, muss der Darlehensnehmer selbst in die Tasche greifen. Auch Kapitalanlegern, die ihre Immobilie vermieten möchten, kann nur eingeschränkt zu diesem Finanzierungstyp geraten werden: Sie sollten sich zusätzlich nach anderen steuergünstigen Möglichkeit umsehen. Denn um die Steuerprivilegien der Lebensversicherung ist es im (online) Vergleich inzwischen weniger gut bestellt. Daneben ist eine ausgezeichnete Kenntnis der Zinsentwicklung Grundbasis für einen Erfolg mit dieser Option, Immobilien zu finanzieren.
Noch immer folgt jede zehnte Baufinanzierung diesem Modell eines spekulativen Zinsdifferenz-Geschäftes. Denn es folgt der Erwartung, die Erträge aus der Lebensversicherung möchten den Effektivzins der Baufinanzierung toppen – ein attraktiver Vorteil für den Kreditnehmer, wenn die Sache klappt.
Lebensversicherung vorzeitig kündigen? Das Risiko ist nicht ohne: Rechnen Sie damit, weniger von der Versicherung herauszubekommen, als Sie in all den Jahren bereits geleistet haben. Auf Nummer Sicher geht, wer sich den Rückkaufswert seiner Lebensversicherung für verschiedene Zeitpunkte innerhalb mehrerer Jahre ausrechnen lässt.